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皆さん、不動産投資の「デッドクロス」という
言葉を聞いたことはありますか？
あまり聞き慣れない言葉ですよね。
不動産投資を勉強している方は聞いたことがあると思いますが、
ローンの元金の返済額が原価償却費を上回る状態の事を言います。
黒字なのに支払う所得税が増えることで資金繰りが悪くなり、
最悪の場合は黒字倒産してしまいます。
では、デッドクロスが起きるとどんな問題が
引き起こされるのでしょうか。
その対策など詳しく見ていきたいと思います。
〈なぜデッドクロスが起きてしまうのか〉
まずはなぜデッドクロスが起きてしまうのか、
その理由について見ていきたいと思います。
一つ目の理由としては、ローンの返済が進むと
経費にできる利息が減っていくことで起こります。
毎月のローン返済は現金での支出をします。
ですが、経費としては利息分しか計上できません。
元金返済分は経費にならないのです。
なので、ローン返済をすればするほど
元金返済ができるので利息は減っていくことになります。
＜デッドクロスは現金支出や資産価値に注意をする。＞
経費になる利息も少なくなる分、
経費に計上できない現金支出が増えていってしまうのです。
これにより、減価償却額が元金返済額を上回ってしまい、
デッドクロスが起きてしまいます。
次に減価償却費が減っていくことで
経費として計上できなくなってしまうことにより起こります。
減価償却には期間があり、期間が過ぎた後は
経費として計上できなくなります。
帳簿上の黒字が一気に増えてしまい、
それに伴い所得税も増え、資金繰りが悪化してしまうことになるのです。
また、不動産物件は、築年数が古いほど資産価値が下がります。
入居者が入りにくくなったり、
補修や工事を行わなくてはならなくなります。
築年数が増えれば家賃を下げなければ
入居者が見つからないということもあります。
この結果家賃収入が減りデッドクロスが起こってしまいます。
〈デッドクロスを回避する方法は？〉
では、デッドクロスを回避する方法を
いくつか見ていきたいと思います。
デッドクロスは必ず回避しなければならないということではなく、
デッドクロスを迎えつつ、うまく対処する方法もあります。
1、納税資金を積み上げておく
不動産投資をする前に黒字の時に
しっかりと納税資金を積み上げておくことで、
デッドクロスを回避します。資金の積み立てがあるので、
所得税が払えないということは無くなります。
2、利率の見直しをして売却や乗り換えをする
ローンの利率の見直しをして、
借り換えをするのも対策の一つです。
減価償却期間が終わってしまった物件を売却し、
新規で物件購入することで減価償却費は計上できます。
3、繰り上げ返済や借入期間を延長する
繰り上げ返済をして利息分を減らします。
そうすることで、全体で支払う金額を減らせます。
また、借入期間を延長すれば、
毎月のローン返済額を減らせるので、
負担の軽減に繋がっていきます。
不動産投資の前にはしっかりと事前に準備をし、
シュミレーションをしておくことが大切ですね。
また、何かあった時に相談出来る人や投資会社などを
見つけておくと安心かもしれません。
